La rédaction d’un bail d’habitation ne saurait se limiter à la simple mention du montant du loyer et de l’adresse du bien loué. Il s’agit d’un contrat à forte portée juridique, dont les imprécisions ou omissions peuvent exposer le bailleur à des difficultés significatives en cas de contentieux avec le ou les locataires.
En pratique, de nombreux contrats de location comportent des lacunes sur des éléments pourtant déterminants. Ces manquements, souvent considérés comme secondaires lors de la signature, peuvent se révéler décisifs lors de l’exécution du bail ou à l’occasion de la restitution du logement.
La présente check-list recense les points les plus fréquemment négligés et pourtant indispensables à la sécurisation juridique de la relation locative et à la protection du patrimoine du bailleur.
1. Vérifier si le logement se situe en zone tendue
La localisation du logement dans une zone dite « tendue » constitue un élément déterminant du régime juridique applicable au bail. Cette qualification, issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, concerne les communes dans lesquelles existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.
L’appartenance à un zone tendue emporte notamment les conséquences suivantes :
- Encadrement de l’évolution du loyer lors d’une relocation ou d’un renouvellement du bail,
- Réduction du délai de préavis du locataire à un mois,
- Règles spécifiques relatives à la fixation et à la réévaluation du loyer, impliquant une vigilance accrue du bailleur.
Dans le département des Bouches-du-Rhône, plusieurs communes sont concernées, notamment Marseille, Aix-en-Provence, Aubagne, La Ciotat, Martigues ou encore Salon-de-Provence.
Or, cette information est fréquemment absente des baux, alors même qu’elle influence directement les droits et obligations des parties. Sa vérification et, le cas échéant, sa prise en compte lors de la rédaction du contrat sont essentielles.
2. Préciser le nombre exact de clés et moyens d’accès remis au locataire
La remise des moyens d’accès constitue une source récurrente de litiges lors de la restitution des lieux. Il est donc indispensable que le bail ou, à tout le moins, l’état des lieux d’entrée, mentionne de manière précise :
- Le nombre de clés du logement,
- Les badges ou passes d’accès à l’immeuble
- Les télécommandes (parking ou portail),
- Les clés de boîte aux lettres ou d’annexes.
À défaut de précision, la preuve de la restitution complète peut s’avérer délicate. Il peut être opportun de compléter ces mentions par des photographies annexées à l’état des lieux d’entrée, afin de renforcer la traçabilité des éléments remis.
3. Mentionner clairement la présence (ou non) d’une place de parking, cave ou annexe
De nombreux différends trouvent leur origine dans des équipements ou dépendances supposés inclus dans la location mais insuffisamment décrits dans le contrat.
Il convient dès lors de préciser expressément, lorsqu’ils sont compris dans la location :
- L’existence et le numéro de la place de stationnement,
- Les modalités d’accès, et le cas échéant, les dimensions,
- La présence d’une cave, d’un local à vélos, d’un jardin ou d’une cour.
Ces annexes doivent apparaître dans le bail et dans l’état des lieux, afin d’éviter toute ambiguïté sur leur mise à disposition effective.
4. Fixer une date limite de paiement du loyer pour éviter tout flou juridique
La simple mention d’un « loyer payable mensuellement » est insuffisante.
Le contrat doit impérativement préciser :
- La date limite de paiement (par exemple : le 5 de chaque mois),
- Le ou les moyens de paiement autorisés ou privilégiés (virement, prélèvement, chèque),
- La ventilation entre loyer principal et charges.
Ces indications permettent de prévenir les contestations relatives aux retards de paiement et facilitent, le cas échéant, la mise en œuvre des procédures en cas d’impayés.
5. Clarifier la répartition des entretiens et réparations courantes
Bien que la réglementation définisse une répartition générale des charges et réparations, de nombreux litiges surviennent en raison de zones d’incertitude. Il est donc recommandé de préciser contractuellement :
- L’entretien annuel de la chaudière,
- L’entretien des espaces extérieurs (jardin, cour),
- Le remplacement des consommables (joints, filtres, …),
- La vérification et l’entretien des détecteurs de fumée.
Ces précisions permettent non seulement de clarifier les obligations respectives, mais également de faciliter l’établissement des responsabilités en cas de dégradation résultant d’un défaut d’entretien.
6. Prévoir des clauses adaptées aux logements meublés : liste détaillée, état d’usure, conformité
Les baux meublés requièrent une attention particulière. Afin de limiter les contestations lors de la sortie des lieux, le contrat doit comporter :
- Un inventaire détaillé des meubles, équipements et ustensiles,
- Une indication de l’état d’usure ou de vétusté de chaque élément,
- La mention de la conformité électrique des appareils fournis,
- La date d’acquisition ou de remplacement des équipements essentiels.
Un inventaire précis et circonstancié constitue un élément de preuve déterminant. À défaut, toute retenue sur le dépôt de garantie devient difficilement défendable.
7. Indiquer précisément la surface habitable au sens de la Loi Boutin
Pour les locations non meublées, la mention de la surface habitable, telle que définie par la loi du 25 mars 2009 dite « Loi Boutin », est obligatoire.
Une erreur supérieure à 5 % ouvre au locataire un droit à réduction proportionnelle du loyer.
Le bail doit donc mentionner :
- La surface habitable exacte,
- La méthode de calcul retenue,
- L’exclusion des surfaces non prises en compte (balcons, terrasses, caves, combles non aménagés, …).
La reprise de données approximatives ou obsolètes fragilise considérablement la position du bailleur.
8. Détailler les modalités d’indexation du loyer (IRL) : date de référence et méthode de calcul
La validité de la révision du loyer repose sur une clause d’indexation correctement rédigée.
Le bail doit impérativement indiquer :
- L’indice de référence des loyers (IRL) retenu,
- Le trimestre de référence,
- La formule de calcul,
- La date d’application de la révision.
À défaut, la révision peut être contestée, voire déclarée inapplicable. L’indice IRL étant publié trimestriellement par l’INSEE, il doit être repris sans approximation.
9. Encadrer strictement les travaux et aménagements réalisés par le locataire
Retrouver son logement avec d’importantes modifications peut être un choc pour les propriétaires : cloisons ouvertes, portes condamnés, cuisine modifiée…
Afin d’éviter toute modification non autorisée du logement, le bail doit préciser :
- Les travaux soumis à l’accord préalable et écrit du bailleur,
- Les travaux expressément interdits,
- Les obligations de remise en état en fin de bail.
L’absence de cadre clair concernant les travaux autorisés, interdits ou soumis à accord écrit génère fréquemment des difficultés lors de la restitution du logement, en particulier dans le cadre des locations de longue durée où les transformations et dégradations potentielles sont plus nombreuses.
Or, la loi impose au locataire de rendre le logement dans un état conforme à celui constaté lors de l’état des lieux d’entrée, sous réserve de l’usure normale liée à la vétusté.
Lorsque les obligations relatives aux travaux, aux aménagements ou aux remises en état ne sont pas précisément définies dans le bail, il devient plus complexe d’établir les responsabilités et de distinguer une simple usure normale d’une dégradation imputable au locataire.
Ainsi, en l’absence de cadre contractuel précis, la distinction entre vétusté normale et dégradation imputable au locataire devient source de contentieux, notamment lors de la restitution du logement.
Un encadrement écrit et détaillé permet ainsi de sécuriser la sortie des lieux et d’éviter des contestations prolongées sur les retenues opérées sur le dépôt de garantie.
10. Annexer l’intégralité des documents obligatoires
L’omission d’un diagnostic ou d’une annexe obligatoire peut fragiliser la validité du bail. Doivent notamment être annexés :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE),
- L’état des risques et pollutions,
- Les diagnostics gaz et électricité, le cas échéant,
- Le diagnostic plomb pour les logements concernés,
- La notice d’information relative aux droits et obligations des parties,
- Les extraits du règlement de copropriété utiles au locataire.
Un bail incomplet est plus aisément contestable.
La rédaction d’un bail d’habitation ne constitue pas une simple formalité administrative.
Chaque clause, chaque précision et chaque annexe participe directement à la sécurité juridique de la relation locative.
Un contrat clair, complet et conforme aux exigences légales permet d’anticiper la majorité des litiges susceptibles de survenir tant au cours de l’exécution du bail qu’à l’occasion de la restitution des lieux.
En cas de doute ou de situation particulière, le recours à un avocat permet d’assurer une rédaction rigoureuse et adaptée, garantissant durablement les intérêts des parties.